08北辰债:不确定性下的超额投资价值

　　08北辰债将于近期发行，根据董事会决议公告，其发行规模拟不超过17亿元，期限5年，附有一个在第三个付息日执行的回售选择权，届时债券持有人有权以票面价格将债券回售给债券发行人。该次发行由北辰集团担保，提供无条件不可撤销的连带责任保证。受目前宏观紧缩政策和前期新湖中宝(600208,股吧)9%发行利率的影响，北辰债的票面利率区间定在7.5-8.5%。无论从初始投资收益率、绝对收益率还是抗跌能力来看，这只债券都对投资者具有极大的吸引力。

　　一、 公司基本面分析

　　该只债券发行主体北辰实业(601588)股东实力雄厚，自身业务结构包括房地产开发、租赁和零售业务三驾马车，积极而不失稳健，可以充分享受房地产行业的景气，同时租赁和零售业务又具有良好的抗风险能力，更能充分分享"后奥运"的消费景气。北辰实业于1997年注册成立并于当年在H股上市。2006年其A股在上交所上市，成为国内第一家A+H股地产类公司。截至2007年12月31日，公司总资产204.06亿元，净资产84.86亿元，资产负债率58.41%。其主要业务包括房地产开发、投资物业和零售商业。其控股股东北辰集团是老牌的房地产公司，早在1986年就受北京市政府委托建设亚运村及周边设施。2008年奥运会期间，北辰实业负责兴建国家会议中心、奥运媒体村及周边设施。在做好投资物业和商业零售的基础上，从2003年开始，公司开始进入房地产开发项目，重点以高中档大型社区和精品别墅项目为主，是国内房地产业的大型企业。截至2007年底，公司经营的北京亚运村大型综合物业群总建筑面积达48万平方米，目前包括2家酒店、2个写字楼、1个国际会议中心、1个公寓群和1个购物中心。目前，公司物业的经营状况良好，07年两家酒店的平均房价上涨分别17%和8%，写字楼出租率在96%以上，每平米月租金接近25美元，远高于北京整体水平。随着国家会议中心、北辰时代大厦及周边物业的逐步投入运营，公司在未来2年的投资物业及商业零售面积将达到120万平方米，其中08年将新增50万平米左右。2008年后公司商业零售面积将在目前仅有的北辰购物中心的基础上新增绿色家园商业、国家会议中心购物广场、北辰大厦商业等三处商业零售物业，总面积将接近20万平米。伴随奥运会的举行，国家会议中心及奥运媒体村等区域的知名度和品牌效应将进一步提升，公司在该区域的物业价值和租赁行情有望持续向好。开发物业方面，公司目前在北京和长沙分别拥有236.5万平米和500万平米的土地储备，足够公司未来3-5年的开发需求。综合考虑公司现有土地和物业储备，公司NAV为8.64元，略高于公司目前股价。

　　同时，其银行信贷资信较好，资产负债率58.41%，远低于同行业接近70%的资产负债率，且租赁物业面积和商业零售规模的迅速提升，可以保证公司未来的经营性现金流的安全性远好于单一的房地产开发类企业，未来的3-5年违约风险微乎其微。